阿伯付斡旋金30万后悔了，拿得回来吗？一张图看懂“这些情况”可退钱…关于买房斡旋的八大问题 – 大保社

 

于是接着你就会看到，文章下面网友开始东扯瞎聊，像是：

 

“斡旋金不是有审阅期？房仲合约一定没给你拿回家看，拿这个来凹凹看！”

“我之前付斡旋才付几万块，你居然付到几十万，一定是被坑了！”

“买卖不成钱照赚，屋主跟仲介真是聪明，呵呵～”

“傻瓜才付斡旋金，我都签买卖要约书，不用付钱！”

 

一堆异想天开的留言让我看了除了叹气，真的是白眼都不知道翻到哪里去了，为减少无知言论继续祸害更多人，我想来聊聊，大家对斡旋金最常见的几个问题：
 

Q1：为什么要付斡旋金？

 

这个问题，我之前就有写过《为什么房仲要我拿出一笔钱来，才肯帮我跟屋主谈？一次搞懂“斡旋金”》，其实简单来说，这个机制就是让买卖双方各自承担部分责任与义务，不要别人辛苦了一场，你却突然不买（卖）了。要知道，房仲东奔西跑的议价、促成买卖成交，是在工作赚钱，那是要花时间精力成本的，不是在陪你玩扮家家酒的。

 

Q2：斡旋金只对房仲、屋主有好处？

 

错！如果你不是抱着玩玩的心态付斡旋，斡旋这制度绝对是对三方都有好处。为什么？因为斡旋金除了是预防买方反悔，同时也是预防卖方反悔。当白纸黑字签下，斡旋转定的同时，不依照合约便需给付违约金，进而喝止双方恶性违约。

 

同前例，如果今天这物件便宜，屋主刚同意透过A房仲卖大伯1,000万，但立刻消息走漏，B房仲说有客户可以出1,035万。屋主会不会卖？那就不一定，因为表面上多了35万，但实际上，屋主却得付违约金30万，最后算下来只差5万。所以有些屋主就会嫌麻烦，而遵守原本的合约。

 

这也就是为什么，有时候房仲会说，1万、2万这种太少的斡旋金没意思，因为被“破坏”的门槛太低，屋主几乎是另有同业出好一点的价格，就会立刻琵琶别抱。

 

Q3：一定要付斡旋金房仲才肯谈吗？

 

老实说，不付斡旋金，也有可能有房仲愿意去谈。虽然这种情形在房市好的时候，几乎不可能发生，但近两年因为房市环境不好，所以有些小房仲抱着有甚于无的心态，还是愿意赌赌看。但整体而言，基于不愿意做白工的心理，这种情况仍属少见。

 

Q4：买卖要约书是什么？

 

“要约书”本质上跟“斡旋金”是一样的作用，并且各家房仲都应该告知买方，有这两种选择。“要约书”跟“斡旋金”最大的不一样的地方，就是不用先付钱给仲介业者。听到不用付钱好棒棒？先别高兴得太早，因为一旦屋主点头说要卖，那么买方反悔，屋主仍然可请求赔偿。（通常会是出价的3%，所以金额一般比斡旋来得更高）

 

Q5：斡旋金通常会付多少？

 

谈到这个问题前，大家要有一个概念，斡旋金并不是额外的款项，而是你出价款项的订金。也就是说，我要买1,000万的房子，付30万斡旋谈成后转订金，那么我之后要付的款项就是这1,000万-30万=970万（以上数字先不算服务费的部分）。所以如果你确定要买房，那么这30万早付晚付都要付。 那么斡旋金要付多少呢？一般来说，斡旋金金额不定，各家房仲业者也有不同的上限规范。但多为出价的2%、或10万元上下。

 

Q6：斡旋金付太高，表示被仲介骗了吗？

 

斡旋金到底要付多少，其实主要还是看个人。有些人觉得多出一点，屋主可以看见自己的诚意，愿意降价；有些人则觉得少出一点，怕到时有其他决定。两者皆有优劣。

 

一般来说，1千万的房子，付个10万的斡旋我觉得就可以了。我并不建议买方付太高的斡旋金，原因有三：

1、倒楣碰到不肖业者，结果偷了斡旋金就跑路

2、大笔资金放在身边，还是比放在别人那边来得方便

3、比起斡旋金多寡，屋主更看重的是出价多少

 

Q7：人家说有审阅期，为什么仲介叫我签放弃？

 

实务上来说，好的物件因为大家都在抢，所以房仲为了抢快跟屋主议价，确实会有希望买方当场把合约看仔细，不要再拖时间回家花个3、5天审阅的情形。（每家审阅期间不一）

 

但这里要请大家记住一个重点，在审阅期间内，慢慢的审阅合约细节都是买方的权利。只要你有疑虑，宁可慢点签字付斡旋，也别让心里有疙瘩，把事情搞得不清不楚。顶多就是买不到物件而已，那真的没什么。

 

Q8：斡旋金付了，钱拿得回来吗？

 

如同开头的那张图，钱拿不拿得回来，关键在于屋主签字（斡旋转定）了没。斡旋转定前，仲介应该无条件退还全额款项，没有借口；斡旋转定后，合约成立，定金视同违约金，这一般就拿不回来。

 

另外，专任委托有一种情况，是屋主签委托时，事先已经勾选，斡旋只要收到底价，自动转为定金。这种情况，只要买方出价签斡旋且有达到屋主底价，那么当下合约便已经成立。

 

总结

 

我个人认为，斡旋之所以有那么多的问题，除了少数黑心房仲出来乱搞，大多还是民众没有一个正确的认知心态。简单来说，你不能把买房子当游戏，出价出好玩的。

 

要知道，白纸黑字皆有效力，丢斡旋就是有可能会成交，违约就是会罚钱！会罚钱！会罚钱！（很重要，讲3次）这才是理所当然。实务上虽然有些因为房仲业者比较软，或者屋主比较好说话的情况，减少违约金或不用给付违约金，但那都是特例，我们不应该视为正常情况。

 

再者，都已经是成年人了，还大笔乱挥，连自己签下什么都不知道，又或者同时A一家、B一家的丢斡旋，等到成交不想买，要收违约金，再来嚷嚷房仲黑心，屋主贪心，自己无辜被骗云云。学小孩在地板滚来滚去赖皮，有意思吗？

 

作者简介＿傅恪恩

房市观察逾10年，身边友人从房仲、代销、银行、代书、包租、代管、建商、设计师、租赁住宅管理人员、台北市危老重建推动师、不动产估价师到投资客、二胎业者都有。看着在房市里默默耕耘的朋友们，一直觉得因买不起或误解而仇房的人很可怜，愿以支笔，拉近两端不对等的资讯。着有《房市神秘客带你看穿不动产里的诈》；FB：https://www.ayxayx.com/fuknn/

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