付租金是把钱丢进水里？医学院小夫妻赔几十万卖房启示：不要在该租屋时却坚持买房 – 大保社

 

我问：“万一你们没有在那一区拿到实习缺，必须搬家，该怎么办？”

他们说：“那就卖房子吧！”

 

我说：“好，但如果你们卖不掉，或价格不够好，怎么办？”

他们令我哑口无言：“我们不认为会发生这种事。”

 

唉，天真乐观的年轻人。

 

他们重金砸下25万美元（编按：约新台币750万），在很好的社区买了牧场风格平房。如果他们能保住这间房子超过10年，房价将有可观回报。几年后，到了2002年，他们完成医学院学业，但一如我的忧虑，拿到他州的住院实习医师职缺。时值网际网络泡沫开始破灭之际，房地产市场摇摇欲坠。他们终于想办法把房子卖掉，但损失上万美元。现在看来，如果时机变换，他们变成延到2006年房市高涨之际才卖房，正好在房价崩盘前，就会变成神机妙算。所以，买房的行动真的不够明智吗？我仍主张他们不够明智。因为在几年内，这对夫妻还是很可能有必要卖掉房子，所以租屋才是最审慎的选择。买房意味着孤注一掷，正如我这些客户最后的发现，有时你会全盘皆输。

 

对房地产要小心翼翼。如果是购买自用宅，你是否真的负担得起贷款和其他房屋持有权相关费用？或许租屋才是好选择。若你想买度假小屋，但还有几年才退休，也没有达成财务自由，延后买房合情合理，因为这样才有更多流动性（liquidity），风险曝露程度也更低，还能有更多选择。租屋不代表“把钱丢到水里”。相反的，而是购屋空间大；每付一张租金支票，即是在购买自由，随时可以抓紧机会，或有能力因应突如其来的意外失败。租屋或许不如买房迷人，尤其是对老一辈的人来说，心中根深柢固的“有土斯有财”或“买下一块美国梦”等想法。但如果你的目标是安全无虞的财务未来，能够尽情享受人生， 租屋可能是你该走的路。等待时机充分再出手。

 

当房东乐趣多？不能说的真相

 

我有个罗德岛朋友买了一间房子，有4个出租单位，房产位于布朗大学旁边，吸引租客并不困难。但是大学生房客糟蹋她的房子。有一次，他们开了盛大派对，警察到达现场一看，惊呼：“这简直是电影《动物屋》（Animal House）那恶名昭彰的‘三角屋’场景！”朋友请来的清洁人员拒绝打扫这间房子，因为实在太心了。

 

还有不少烦人的事。每隔几个月，朋友就会在半夜接到房客电话，抱怨马桶不通，或被邻居投诉，抱怨房客到处乱丢垃圾。短短几年内，原本的“一笔好投资”变得一塌糊涂。以现金流量为基准来看，朋友的确赚到钱，但如果把投入在房产的时间也纳入考量，加上衍生的相关压力，根本就不值得。有一天，她走进我办公室，双手一摊，绝望地说：“我投降，做不下去啦！”不久她便把房子卖掉。她或许可以雇请代管公司来管理房产，但是那样要多花钱，数字不划算。买房出租，其实远不如她原本可选的其他投资选项那样吸引人。

 

如果你爱修理东西，又喜爱与人相处，帮助房客解决问题， 担任房东，或许生意前景可期。但对于许多聪明人来说，这烂透了。同样的，许多聪明人也深受其他不动产的错误看法蒙骗，认为“比起租房，拥有自己的房子如入涅槃极乐之境。”人人心想： “哇，我有自己的房子，终于可以轻松了，随便我爱怎样都可以。”确实，拥有自住宅可带来一种安全感，这是租屋无法办到的。但是许多聪明人—尤其是发牢骚说“缴房租是把钱丢到水里”的人—低估了购屋后续的头痛问题，像是家电坏掉、地下室淹水、屋顶漏水等。房屋保险没承保的问题有一百多种，万一发生什么事，都要靠你这个屋主来收拾残局，或另请维修高手。装潢修缮专家在我的广播节目说：通常屋主每年预计要花的维修保养费大约是房价的1%-3%。真是把钱丢到水里啊！

 

在写本书时，有一晚，我回到自己买的公寓，肚子很饿， 想自己煮晚餐。我打开烤炉，准备烤一份千层面，指示灯却故障了。我后来请人来修，花费425美元；活该自己爱煮。

 

这类事情经常发生，而且不只我买的这种老房子才会出问题。我认识一位女性，她买了一间全新房子，不料却发现屋内的灯具和电器故障。建商显然偷工减料，让她负担维修费用。她说：“你知道电视节目《老屋换新》（This Old House）吧？ 我要拍一个‘新屋换烂’节目！”至少她还有幽默感。如果是买房而非租屋（即俗称的“以买代租”），必须考虑意外开销和麻烦，否则包准你苦笑不停，每天活在挫折忧虑中。

 

另一个房产迷思认为“看准市场‘时机’赚钱，轻而易举”，也会导致聪明人陷入困境。

 

雪莉（Shelley）和男友克劳德（Claude）因网际网络热潮而有稳定工作，两人收入大约15万美元。他们想搬出位于丹佛（Denver）的租屋处，转而买房； 自备款是房价的20%，到了2005年，他们只存了一半金额。但他们坐立不安，一直想买。当时30年固定利率还款期的房贷利率已从8%降至6%以下，而房价开始高涨。他们担心，如果现在没买，即会“错失”低利率。再者，价格一再升高，他们“梦想中的家”就会变得负担不起。我努力要他们冷静，建议购屋要采取保守态度。如果可以等到存够20%自备款，月付金可以较少，每月存下更多钱，给自己更多安全感。他们却不听，跟我说：“我们每天都在等。好房子机会稍纵即逝，一定要好好把握。”

 

2005年中，他们看上一间价值35万美元的房子，立即支付房价的10%当自备款，申请为期30年的房贷，利率是5.875%。到了2007 年，房价涨到40万美元，他们这辈子从未如此快乐过。但后来市场快速下跌，房子贬值到仅剩30万美元以下。同时，利率亦骤跌至5% 以下。雪莉和克劳德自认聪明，趁市场热潮买下房子，但其实最好应该再观望几年。2012年，克劳德失去工作，由于这对夫妻缺钱救急，只好被迫卖房脱困，赔掉自备款停损。

 

企图看准金融市场时机，其实很蠢。有人企图看准房市时机，却换来满身伤痕。没人真正知道短期内价格或利率的涨跌情形和幅度。我知道这很难做到，但决定买房之时，请务必认清市场条件，斟酌其他考量因素。先判断是否负担得起要买的房子，然后再着手买房。

 

作者简介_吉儿．施莱辛格（Jill Schlesinger）

曾获艾美奖提名，也曾获颁格雷斯奖（Gracie Award），担任美国哥伦比亚广播公司新闻网（CBS News）商业分析师、美国地区公共广播电台（NPR）《此时此地》 （Here and Now）节目每周来宾，也是认证理财规划师。每周发表知名专栏文章“吉儿谈钱”（Jill on Money），还主持全国闻名的广播节目暨播客访谈“吉儿谈钱”。

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